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杭州上半年二手房成交414万套低于往年同期

日期: 2019-07-11 14:32
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  2019年上半年,杭州市区(含富阳、大江东)二手房共成交4.14万套, 成交量水平虽低于往年同期水平,但环比2018年下半年的2.57万套交易水平,成交涨幅高达61%。

  虽然上半年二手房市场的整体交易状况表现不如往年同期,但是其总体水平仍然呈现向上发展的态势。具体来看,今年二手房成交自3月份之后开始反弹,连续三个月月度交易量维持在8500套以上,升温趋势明显。

  上半年杭州楼市成交的反弹,主要受到多方因素的影响。首先,政策层面上,政策层面基本上已经见底,政策的宽松让购房者对后市信心增加,最终反映在成交上。其次,上半年受到土地价格上涨的传导,使得购房者对未来市场预期的提振,进而选择尽快入市,带动了二手房市场整体需求的升温。

  杭州不断增加的外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群,在购房面积选择上,60-90方面积段仍是需求热点。上半年,杭州二手房成交面积主要特征表现为“结构上移、60-90方主导地位依旧”。

  从上半年各面积段成交比例变化来看,成交面积上移的情况越来越明显,与2018年上半年相比,60方以下面积段成交占比同比下降了3.53%,占到27.24%。而60-90方面积段占比不断增大,占到44.87%,同比上涨4.2%。此外,90-120方面积段占到11.38%,同比上涨0.07%;120-140方面积段占到8.84%,同比上涨0.01%,140方以上面积段合计占到7.67%,同比下降0.75%。

  与购房面积折射购房需求不同的是,购房承受价格最能反映购房者的真实消费能力。在购房单价选择上,上半年购房单价段持续向高单价段转移,购房单价段比例的抬高,也逐渐提高了刚需的定位。

  从购房单价区间来看,2万已经成为一个消费分界点,虽然目前仍以2万-3万单价段为主力,但比例已经呈明显上移趋势,而2万以下单价房源的比例越来越小。根据杭州我爱我家成交数据显示,上半年2万-3万单价段占比为33.67%,同比上升3.05%,而3万-4万单价段的占比为24.83%,同比上升了3.13%;4万-5万单价段的占比为12.38%,同比上升0.17%;5万以上高端物业虽然仅占到6.48%,但同比也上升了1.21%。

  购房区域选择上,余杭、萧山依旧“领大头”,成交热度持续攀升。近两年随着核心区域可售刚需房源的减少,核心区域成交规模逐年递减,而以余杭、萧山为代表的外郊区则保持逐年递增的趋势,其中余杭区二手房成交规模更是实现翻倍增长,加之区域尚处于杭州的“价格洼地”,成为承载购房需求的重点区域也不足为奇。

  上半年余杭区域占比为30.75%,同比上涨3.24%,其次萧山占到15.23%,同比下降3.62%。此外,传统购房热区早已“退居后位”,江干区占到11.78%,同比下降1.1%;西湖区占到10.83%,同比上涨1.41%;拱墅区占到8.11%,同比下降0.05%;下城区占到7.33%,同比下降0.88%;滨江区占到7.97%,同比上涨0.06%;下沙区占到5.98%,同比下降1.23%,上城区占到4.18%,同比上涨0.11%。

  上半年,绝大多数购房者经济实力有限,对贷款的依赖性较大。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示,选择商业按揭贷款购房比例的客户占到48.82%。其中,近40%的购房者选择四成以下的首付,贷款金额占总房款的六至七成以上。

  选择商业按揭贷款比例的上升,主要在于上半年整体信贷环境相比过去几年略微宽松,购房者相比过去时期更倾向于选择商业按揭。

  从购房年龄特征来看,上半年,购房者的年龄结构相对稳定,20-30岁和30-40岁年龄段的购房人群是杭州市场的主要支撑。其中30-40岁年龄段的置业需求最为强劲,是购房的“中坚力量”,购房比例高达49.16%,增长速度较快,与去年同期相比上涨了5.56%。

  20-30岁年龄段作为基础性刚需人群,紧随其后,购房比例占到26.99%,但今年以来降幅明显,同比下降2.63%。主要原因在于,该年龄段购房者经济实力基础较为薄弱,跟不上房价上涨的速度。

  此外,其他各年龄段人群占比均有不同程度的下降。其中40-50岁年龄段占到13.69%,同比下降0.13%,50-60岁年龄段占到4.48%,同比下降1.64%,而60岁以上购房比例占到5.13%,同比下降1.27%。

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