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深圳“豪宅税”征收有了新标准二手房更便宜了

日期: 2019-11-14 19:31
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  11月11日,南都周刊记者从深圳市税务局证实,税务局已收到深圳市住建局的最新通知,从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子,列属于普通商品住宅,而根据相关财税规定,普通住宅满两年,交易可免征增值税。

  下午,深圳市住建局调整做出了正式回应。住建局表示,这次调整,是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降赋精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

  多名房地产行业专家向南都周刊记者表示,深圳这次普通住宅标准的下调,将让二手房交易的税费成本明显降低,进而刺激楼市成交量增长。

  而根据深圳2015年的普通住房标准,除了需要满足容积率和面积的标准,住宅还需要满足各区特定的总价标准,才能被划分为普通住宅,如南山区住房总价须在490万以下、福田在470万以下、罗湖在390万以下。

  但在这次普通住宅标准的下调后,易居研究院智库中心研究总监严跃进估算,对于购房者平时自住的住房交易来说,基本可以为二手房交易节省下20万左右的税费成本,产生比较大的降税效应。

  南山区125平米的房子为例,业主最初购入价格为600万元,当前市场价为1200万元。按照此前的普通住房划分标准,这套房子总价超过490万元,属于豪宅。在购买满2年后,这套房子再入市交易的“豪宅”增值税为28.57万元。

  而在新标准执行后,这套房子因为面积在144平米以下,将不再划入豪宅范围,只要满两年再交易,即可省下28.57万元的“豪宅税”。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者表示,税费的减免可能极大地促进楼市成交量的上升。但她担心,标准的调整,会刺激业主反价,不利于房价的平稳发展。

  业主反价的考量,主要出于,购房者因为需要缴纳的增值税减少,而可以更便宜地买到房子,但卖房子的业主可能通过提高出售价格,将增值税减少这部分的价差填补,占走增值税降低的利好。

  何倩茹注意到,目前已经有业主出现反价行为。“楼市进入博弈阶段,后续市场走势与购房者是否跟进有关,如果大部分购房者选择继续跟进购买,二手房交易价格可能出现上扬。”

  深圳的豪宅税起源可追溯到2005年6月1日,随着营业税征收新政的实施,深圳也对普通住宅与非普通住宅作了区分。

  当时,普通住宅的标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

  2006年5月,深圳第一次从单价线划定了可享受优惠政策的普通住宅标准,即不同区内的住宅,按不同的每平米单价标准,划分为普通住宅与非普通住宅。

  此后直至2011年5月1日,伴随着深圳房价的快速上涨,市政府先后多次从单价上调整了上述标准。

  进入2012年后,深圳新房和二手房整体均表现为上涨,从“1字头”年代,进入“2字头”。也是在这一时间,政府对可享受优惠政策普通住宅的划定由“单价调整”变为“总价调整”。

  诸葛找房数据研究中心国仕英向记者表示,深圳此次政策调整主要有两点:“一方面之前深圳对于“豪宅”的定义是跟总价挂钩的,但房屋的总价会受区位、周边配套、开发商等外在客观因素影响,此项政策实施后,即使房价再高,只要符合其规定的容积率和面积的住宅都是普宅;另一方面,新的征收标准规定小区容积率高于1.0,建筑面积144平方米以下的住宅都是普宅,目前市面上很少有容积率小于1.0的小区,此政策调整更加贴合实际。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,根据国家统计局数据,2015年以来,深圳房价上涨已经超过40%,原来被认定为豪宅的房子,随着房价的上涨,实际上已经算不上豪宅了。因此,他认为,让豪宅标准跟上目前房价的涨幅,是这次划分标准调整的主要原因。

  李宇嘉还称,降低住宅交易成本,也是这次划分标准调整的重要考量。“高房价下,深圳住房交易成本很高,导致深圳存量房流转效率也不高,换房需求受到一定制约,买房刚需族也会因此受到影响,这次标准调整后,对存量房的流转会有一个很大的刺激作用。”

  国仕英也指出,这次普通住宅标准调整对于深圳楼市来说是利好的政策,政策落实后,在一定程度上会增加深圳购房需求增加,带动二手房成交量的走高。

  严跃进表示,实际上,目前有很多城市都需要调整普通住宅标准,一般来说根据房地产周期,每三年就需要进行一次调整。“此次深圳的政策内容,对于全国很多城市也是有启发的,即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等,积极进行普通住宅的标准调整,让更多人享受优惠政策。”

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